Aferição de obra · CNO · SERO · CND
A Receita afere por estimativa quando a obra não está documentada. Conduzimos a aferição com base no projeto executado, para que ela reflita a obra que foi de fato construída.
Do cadastro do CNO à emissão da CND, o trâmite inteiro é nosso.
Qualquer fase da obra, qualquer estado do país. Não iniciada, em andamento, paralisada ou já finalizada — nunca é tarde para regularizar. Todo o trâmite junto à Receita Federal é feito de forma remota.
Em que fase está a sua obra?
Passo 1 de 3 · leva menos de um minuto
Qual o tipo da obra?
Passo 2 de 3
Para onde enviamos a análise?
Passo 3 de 3 · quem responde é o engenheiro
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O problema
Pagando a mais
Sem documentação técnica que comprove o executado, a Receita apura a mão de obra por arbitramento — a partir de tabela e da área declarada. Esse valor costuma ficar bem acima do que a obra realmente gerou, e a diferença sai do seu bolso.
Cartório
A exigência varia de cartório para cartório: uns pedem a certidão para averbar a construção na matrícula, outros dispensam. Se o seu exigir e você não tiver, o imóvel trava — e você costuma descobrir isso no pior momento.
Obra financiada
Em obra financiada a certidão é cobrada na conclusão, para averbar a construção e encerrar o contrato. Chegar nessa hora sem o processo feito é obra pronta com dinheiro parado — e o banco não libera até resolver.
Juros correndo
O INSS da obra não some com o tempo: ele acumula juros e multa desde o mês em que era devido. Quanto mais tarde a obra é regularizada, maior a conta — e essa parte não volta.
Quanto antes o processo começa, menor a conta fica. Nos dê a honra de cuidar da sua obra.
Fazer o diagnósticoPor que agora
Quando a prefeitura emite o alvará, ela comunica a Receita Federal de forma eletrônica e automática. A partir daí sua obra existe para o fisco — e existe também a expectativa de que haja recolhimento sobre ela. Isso acontece antes de a primeira parede subir.
O cadastro está lá desde o alvará. O que você decide não é se vai regularizar — é se vai fazer isso pelo valor apurado por estimativa ou pelo valor da obra que você realmente executou.
A carta da Receita
Quando ela chega, o relógio já está correndoA comunicação vem com valor apurado e prazo para resposta. Quem resolve antes escolhe o caminho com calma e sem juros acumulados; quem resolve depois corre atrás do prejuízo — e paga a diferença dos meses perdidos.
Quer saber quanto a Receita cobraria pela sua obra? O simulador usa a metodologia oficial de aferição indireta e devolve o valor na hora.
Simular o INSS da minha obraA entrega
Do cadastro da obra até a certidão final, todo o trâmite junto à Receita Federal fica por nossa conta. Da sua parte, só o pagamento das guias que a gente manda pronto todo mês.
Entrega 01
Abrimos e regularizamos o Cadastro Nacional de Obras junto à Receita Federal — o registro sem o qual a obra simplesmente não existe para o fisco.
Entrega 02
Apuração da área real e do que foi efetivamente executado, a partir do projeto, com aplicação de todos os fatores de redução previstos na legislação. Conduzimos o trâmite no SERO do início ao fim.
Entrega 03
Todo mês emitimos o DARF do período e mandamos para você pagar, no prazo. Você não precisa entrar em sistema nenhum nem controlar vencimento.
Entrega 04
Emitimos e entregamos a certidão que fecha o processo — a peça que libera a averbação da construção na matrícula do imóvel.
O processo
01
Você preenche o diagnóstico ou chama no WhatsApp e conta a situação da obra: onde fica, em que fase está e o que já existe de documento.
02
Verificamos matrícula, projeto aprovado, alvará e a situação da obra no CNO. Se não fizer sentido seguir, a gente diz.
03
Cadastro do CNO e aferição conduzida no SERO a partir do projeto executado. Você não precisa receber ninguém na obra.
04
Enviamos o DARF mensalmente até o encerramento e, ao final da obra, emitimos e entregamos a CND ou CPEND.
Quem assina
O Dono de Obra é a frente de aferição e regularização de obra da Naves Engenharia. Vinicius Naves atua em obra desde 2008 — obras de grande porte, obras públicas e, desde 2019, construção residencial por administração.
Ao acompanhar obra atrás de obra chegando na hora de regularizar sem nenhum registro do que tinha sido executado, criou esta frente de trabalho: levar para dentro da documentação técnica o mesmo rigor de quem orça e gerencia uma obra.
Casos reais
Valores de obras que passaram pelo nosso processo, publicados com autorização dos clientes.
Goiânia · GO
Sobrado em terreno próprio, pessoa física — obra concluída.
Victor N.
Senador Canedo · GO
Cliente da área — acompanha obra todo dia, mas a aferição não é campo do arquiteto.
Thiago L. · arquiteto
Araçu · GO
Processo conduzido à distância, sem o cliente precisar recorrer a escritório na capital.
Munique
Goiânia · GO
Obra de menor porte — a diferença entre a estimativa e a aferição aparece em qualquer tamanho de obra.
Fellipe X.
Catalão · GO
Acompanhada desde o início — sem juros nem multa acumulados, e a CND pronta quando o banco pediu.
Deginan
Cada obra é um caso. O resultado depende da área, da destinação, da fase da obra e da documentação existente — não há percentual garantido. Os valores acima são os que foram efetivamente apurados nessas obras.
Dúvidas frequentes
Todo o trâmite da obra junto à Receita Federal: cadastro do CNO, condução da aferição no SERO com os fatores de redução aplicados, emissão e envio das guias mensais e, ao final, a emissão da CND ou CPEND. O que não fazemos é a contabilidade da sua empresa nem defesa jurídica — nesses casos trabalhamos junto com o seu contador, e indicamos parceiros se você não tiver um.
Não. Você recebe a guia pronta todo mês e paga. O acesso aos sistemas, os prazos e os lançamentos ficam com a gente — é justamente isso que você está contratando.
O Cadastro Nacional de Obras é o registro da construção junto à Receita Federal — foi ele que substituiu a antiga matrícula CEI. Toda obra de construção civil precisa estar cadastrada, e é a partir desse cadastro que a aferição é processada no SERO.
Dá, e é o momento de agir rápido: a comunicação vem com prazo e com um valor apurado por estimativa. O que fazemos é apurar o valor pelo que a obra realmente executou e conduzir o processo dentro do prazo. Chame com a carta em mãos — a data que consta nela é o que define nossa ordem de trabalho.
Pelo alvará. Quando a prefeitura o emite, ela comunica a Receita Federal de forma eletrônica e automática. Sua obra passa a existir para o fisco desde o início, junto com a expectativa de recolhimento — mesmo que você ainda não tenha feito nada a respeito.
Muda para melhor, porque é onde temos mais prática. Em obra financiada a CND é exigida na conclusão, para averbar a construção e encerrar o contrato — e o processo precisa estar pronto antes disso, não depois. Como atuamos como engenheiro credenciado em vistoria e avaliação de imóveis para financiamento habitacional, sabemos o que o banco pede, quando pede e o que costuma travar a liberação.
Sim. A aferição é feita com base no que foi executado, a partir do projeto e dos documentos que você já tem — projeto aprovado, alvará, notas fiscais e matrícula. Não é preciso visita à obra.
A análise inicial sai em até dois dias úteis após você enviar os documentos. A aferição depende do porte da obra e do que já existe de documentação — o prazo é informado por escrito junto com o orçamento, antes de começar.
Sim, em todo o Brasil. O cadastro do CNO, a aferição no SERO, as guias e a CND são processos eletrônicos e rodam de qualquer lugar — nossa tabela de cálculo cobre as 27 unidades da federação. A aferição é feita a partir do projeto executado e dos documentos da obra, então não depende de visita nem de deslocamento.
Depende da área construída, da fase da obra e da documentação já existente. A análise inicial é sem custo e o orçamento é fechado e informado por escrito antes de qualquer trabalho começar.
Análise inicial sem custo
Quem responde é o engenheiro responsável técnico, não atendente. Se o seu caso não precisar do nosso trabalho, a gente diz.
